警惕“房财”两空!借名买房需谨慎
浏览次数:159作者:来源: 网站管理员发布时间:2023-08-08 10:53
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有些人因政策限制或个人征信等原因不能购房,于是选择借名买房。这样做可能面临哪些风险?
温雪和苗宇原是上海的一对夫妻,双方已经离婚多年。几年前,由于身体原因,温雪开始在外地养病。一天,她突然联系苗宇,表示自己行动不便,希望苗宇能以他本人的名义在上海帮她购买一套房子,购房款由温雪承担,苗宇只是房屋产权的登记人。
苗宇念及以前的情分同意帮温雪买房。事后,温雪支付了全部购房款。苗宇在收到购房款后,向温雪出具了收条,认可该钱款用于支付购房款。此后,苗宇如约购买了房屋并暂时入住。
两年后,温雪提出要变更房屋的产权登记人,却遭到苗宇的拒绝。无情况各异,法律后果不同奈之下,温雪将苗宇告到上海金山区法院,要求重新确认房屋所有权。
法院审理后认为,虽然从现有证据来看,房屋是温雪委托苗宇购买,收条中苗宇也认可了购房款是用温雪打给他的款项支付,但根据上海买房的限购政策,不能理所当然地理解为温雪就是该房屋的产权所有人,温雪也不能仅根据双方的约定就直接取得房屋所有权。
温雪要求确认房屋所有权归属,缺乏事实和法律依据。不过,经过法官耐心的解释,苗宇同意过户该房屋给温雪,并且答应搬离。2023年3月,这起案件最终调解结案。
生活中,借名买房的情况并不少见。所谓借名买房,是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购买房产,借名人实际支付购房款,出名人对外签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在自己名下。
实践中,借名买房的原因主要有三种:一是规避买房的法律和政策,如房屋限购令、贷款限制、减少税费等;二是享受特定购房的资格或优惠,如单位团购房、经济适用房;三是隐藏真实财产状况、转移财产逃避债务。
借名买房后,如果一方提出自己才是实际购房人,就要拿出证据证明存在借名买房的情况、说明借名买房的原因,并通过举证证明自己支付了购房款。
同时,还需要持有相关票据、合同、房产证、居住使用房屋等情况来证明自己的说法。至于借名买房的效力,由于实际购房人借用他人名义购买房屋,因房屋性质的不同,违反的相关法律或规定不同,导致的法律后果也会有所不同。
如果合同内容不违反法律强制性规定,没有损害社会公共利益,借名买房合同应为有效。
本案中,温雪借苗宇的名义购买房屋,经调查得知,温雪享有上海户籍且本身在上海没有房屋,没有违反房屋限购政策,没有损害社会公共利益,合同应是有效的。
反之,如果违反了特定购房人资格的相关政策,合同应当无效。例如经济适用房等保障性住房,是国家对低收入住房困难的家庭给予的特殊照顾,对购房人资格和房屋转让都有严格的限制,不符合条件的人借名购买这类住房,扰乱了秩序,也侵害了其他符合购房资格家庭的权益,客观上损害了社会公共利益,应为无效。
此外,还有一些情况也会被认定为无效,比如违反了国家限购政策的,有违公序良俗原则的,或者借名买房是为了转移财产、逃避债务的。
在认定借名协议无效的情形下,房屋归出名人所有,出名人应当向借名人支付房屋折价款,并依据双方的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。